Comprendre le marché secondaire des SCPI
Capital variable : la solution la plus fluide
Les SCPI à capital variable permettent une revente plus souple. La société de gestion rachète directement les parts mises en vente, à condition qu’il y ait des demandes d’achat en face.
Capital fixe : un fonctionnement par adjudication
Les SCPI à capital fixe organisent des fenêtres de cession (souvent trimestrielles) où les prix sont déterminés par l’offre et la demande sur un carnet d’ordres.
Cession de gré à gré : rapide mais encadrée
La vente à un tiers identifié est possible via un accord direct. La transaction doit cependant être validée par la société de gestion, et elle entraîne 5 % de droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur.
Liquidité : un indicateur de santé clé
- Une collecte positive signale une demande forte, et donc une revente plus facile.
- Une collecte négative est un signal de prudence : elle peut rallonger les délais et impacter la valeur de sortie.
- Les SCPI anciennes subissent souvent une décollecte naturelle au-delà de 8 à 10 ans.
Donnée clé (ASPIM 2024)
Délai moyen de revente :
• SCPI à capital variable : 3,5 semaines
• SCPI à capital fixe : 4,5 mois
Délais moyens de revente selon le type de SCPI
Type de SCPIDélai moyenFacteurs influentsCapital variable1 à 4 semainesDemande d’achat, taille de la SCPICapital fixe1 à 6 moisFréquence des adjudications, tension du marchéGré à gré1 à 4 semainesAccord avec l’acheteur, validation gestionnaire
La procédure en 3 étapes
- Déposer la demande : retrait (capital variable), inscription au carnet d’ordres (capital fixe) ou accord (gré à gré).
- Fixation du prix : défini par la société de gestion, l’adjudication ou l’accord entre parties.
- Encaissement : après validation et traitement administratif.
Les pièges à éviter
- Surestimer la liquidité : certaines SCPI mettent plusieurs mois à traiter une revente.
- Oublier les frais : frais de gestion, pénalités, droits de 5 % pour le gré à gré.
- Ignorer l’impact fiscal : plus-values soumises à l’impôt + prélèvements sociaux.
- Négliger la collecte : une SCPI en décollecte est souvent moins liquide.
Bon à savoir
- Le règlement intervient quelques jours après la vente, mais la mise en vente peut prendre du temps.
- Les parts en démembrement nécessitent l’accord des deux parties pour être revendues.
- Les grandes SCPI diversifiées sont souvent plus liquides.
- Une SCPI en forte collecte offre une meilleure dynamique de revente.
- En cas de plus-value, la fiscalité suit le régime de l’immobilier (avec abattements dans le temps).
- Les droits d’enregistrement de 5 % s’appliquent au gré à gré, à la charge de l’acheteur.
Exemple concret
Un investisseur détient 50 000 € de parts dans une SCPI à capital fixe. Il dépose une demande au carnet d’ordres. Deux mois plus tard, il obtient une exécution avec une décote de 2 %. Après fiscalité, il perçoit un montant net inférieur de 5 à 10 % à son capital initial.
Cas comparatif
SituationDélaiPrix de venteRemarquesSCPI très liquide (variable)3 semainesPrix nominalRèglement rapideSCPI peu liquide (fixe)5 mois−3 %Impact fiscal notableSCPI vendue de gré à gré2 semainesPrix libre+5 % droits à la charge de l’acheteur
Conclusion
Revendre ses parts de SCPI demande préparation, patience et stratégie. Suivre les bons indicateurs — notamment la collecte et la liquidité — permet d’éviter de mauvaises surprises. La vente de gré à gré peut être utile dans certains cas, mais reste soumise à des règles précises.
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FAQ
Peut-on revendre ses parts à tout moment ?
Oui, mais les délais dépendent du type de SCPI.
Y a-t-il des frais de sortie ?
Certaines SCPI appliquent des frais. Le gré à gré implique 5 % de droits.
Comment est fixé le prix de vente ?
Par la société de gestion (capital variable), par adjudication (fixe) ou accord entre parties (gré à gré).
Quelle est la fiscalité applicable ?
Identique à l’immobilier classique : impôt sur la plus-value + prélèvements sociaux.
Peut-on vendre une partie de ses parts ?
Oui, si le montant minimum exigé par la SCPI est respecté.
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