Introduction
Le taux de distribution est souvent le premier chiffre mis en avant par une SCPI. Mais un taux élevé ne signifie pas automatiquement performance ou sécurité. Depuis 2022, le mode de calcul est harmonisé, mais encore faut-il savoir le lire correctement.
Ce guide vous aide à interpréter cet indicateur de manière rigoureuse, à éviter les pièges les plus fréquents et à mieux comparer les SCPI entre elles.
Définition officielle du taux de distribution
Le taux de distribution mesure le rendement versé aux associés sur une année, rapporté au prix moyen des parts souscrites.
Formule officielle depuis 2022 :
Taux de distribution = (Revenus distribués / Prix moyen de la part) × 100
- Revenus distribués : acomptes, solde annuel, plus-values éventuelles.
- Prix moyen de part : moyenne pondérée des prix de souscription sur l’année.
Exemple : Une SCPI qui verse 50 € sur un prix moyen de 1 000 € affichera un taux de distribution de 5 %.
Taux brut vs taux net : ne pas confondre
- Taux brut : toujours communiqué par défaut, avant impôts.
- Taux net : dépend de votre fiscalité (IR, prélèvements sociaux), mode de détention (assurance-vie, compte-titres, démembrement, etc.).
Il est crucial de comparer des taux sur la même base pour évaluer leur pertinence.
Les pièges à éviter
Un taux attractif peut cacher des failles structurelles :
- Rendement ponctuel : issu de ventes d’actifs ou de reprises de réserves.
- Stratégie trop agressive : distribution excessive au détriment de la qualité des actifs.
- Portefeuille fragile : vacance élevée, absence de revalorisation, actifs vieillissants.
Exemple : Certaines SCPI commerces post-COVID ont affiché des taux élevés... en vendant massivement des actifs pour distribuer des plus-values non récurrentes.
Analyser avec discernement : les bons réflexes
Le taux de distribution doit toujours être confronté à d’autres indicateurs :
- TOF (taux d’occupation financier) : reflète la santé locative réelle.
- Capitalisation : taille critique, mutualisation des risques.
- Diversification : sectorielle et géographique.
- Revalorisation des parts : indicateur de gestion patrimoniale.
- Frais de gestion : un taux brut élevé peut être amoindri par des frais lourds.
Ce que dit l’AMF
L’Autorité des Marchés Financiers rappelle que :
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les taux bruts ne tiennent pas compte des frais ou de la fiscalité.
- Toute souscription doit s’appuyer sur une lecture des documents réglementaires (DIC, note d’information).
Pour plus de détails, consultez les recommandations officielles sur le site de l’AMF.
Conclusion
Le taux de distribution est un outil utile mais jamais suffisant. Pour qu’il ait du sens, il doit s’inscrire dans une stratégie cohérente, une gestion rigoureuse, et une performance durable.
Regardez son évolution sur 3 à 5 ans, analysez sa régularité, et confrontez-le aux choix de gestion et à la qualité du patrimoine.
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FAQ
1. Un taux élevé est-il forcément un bon signe ?
Non. Il peut résulter de plus-values non récurrentes ou d’un portefeuille risqué.
2. Quelle est la moyenne du marché ?
4,52 % en 2024 pour les SCPI de rendement (source ASPIM).
3. Qu’est-ce qu’un bon taux ?
Stable sur plusieurs années, supérieur à la moyenne, associé à un TOF élevé.
4. Comment détecter la régularité ?
Consultez les bulletins trimestriels et analysez la politique de distribution sur 5 ans.
5. Le taux prend-il en compte la fiscalité ?
Non. Il est exprimé en brut.
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