Introduction
Dans l’univers des SCPI, le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur fondamental. Il mesure la capacité réelle d’une SCPI à générer des loyers, donc à distribuer du rendement aux investisseurs.
Souvent négligé au profit du taux de distribution, le TOF constitue pourtant la base de la performance locative. Bien l’analyser permet de distinguer une gestion rigoureuse d’une performance fragile.
Qu’est-ce que le TOF ? Définition et formule
Le TOF correspond à la part des loyers réellement encaissés par rapport au potentiel locatif total d’une SCPI.
Formule :
TOF = (Loyers perçus + indemnités d’occupation) ÷ Loyers facturables × 100
- Loyers perçus : revenus locatifs réellement encaissés.
- Indemnités d’occupation : montants reçus malgré une vacance ou une résiliation.
- Loyers facturables : loyers théoriques si 100 % du patrimoine était loué.
Exemple : une SCPI ayant un potentiel de 10 M€ de loyers et un TOF de 95 % a réellement encaissé 9,5 M€.
Ce que le TOF révèle sur la gestion locative
Un TOF élevé traduit :
- Une bonne sélection des actifs (localisation, qualité) ;
- Un suivi rigoureux des locataires ;
- Une capacité à relouer vite en cas de départ.
À l’inverse, un TOF faible ou en baisse peut signaler :
- Une vacance locative prolongée ;
- Des actifs obsolètes ou mal positionnés ;
- Un risque de baisse future du rendement distribué.
SCPI Épargne Pierre : TOF > 95 % depuis 5 ans — indicateur d’une gestion solide.
TOF et performance : un lien direct
Le TOF a un impact immédiat sur la rentabilité d’une SCPI.
- TOF élevé = loyers réguliers = rendement stable.
- TOF faible = rendement sous pression, valeur des parts fragilisée.
À croiser avec d’autres données : taux de distribution, capitalisation, diversification, endettement.
Comment bien analyser le TOF ?
À faire :
- Analyser l’évolution du TOF sur plusieurs trimestres (et non une seule photo).
- Comparer au marché : moyenne nationale 2024 pour les SCPI bureaux = 90,3 % (ASPIM).
- Lire les commentaires dans les bulletins trimestriels.
À éviter :
- Surinterpréter un pic temporaire.
- Négliger les spécificités sectorielles (bureaux ≠ santé ≠ logistique).
Conclusion : un baromètre de solidité
Le taux d’occupation financier est un critère de vigilance essentiel. Il reflète la capacité de la SCPI à générer des loyers, et donc à rémunérer ses associés.
Avant d’investir, examinez toujours le TOF, son évolution, et les explications fournies par la société de gestion.
➡ Consultez notre page dédiée au suivi des TOF SCPI (mise à jour chaque trimestre).
➡ Prenez rendez-vous avec un conseiller pour une analyse personnalisée.
FAQ
1. Quel est un bon TOF pour une SCPI ?
Un TOF > 90 %, stable sur plusieurs années, est considéré comme sain.
2. Le TOF est-il plus important que le taux de distribution ?
Ils sont complémentaires. Le TOF reflète la solidité des revenus, le taux de distribution leur redistribution.
3. Que faire si le TOF baisse ?
Lire les bulletins trimestriels, identifier les causes et les actions correctives.
4. Le TOF peut-il être manipulé ?
Non. Les sociétés de gestion sont soumises à des normes. Néanmoins, il faut croiser les sources (rapport annuel, bulletin, ASPIM…).
5. Le TOF varie-t-il selon les types d’actifs ?
Oui. Il est souvent plus stable sur la santé (> 95 %) que sur les bureaux (85–92 %).
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