Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement immobilier, désormais largement diffusés en 2026. Elles permettent d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié, avec une gestion déléguée à une société de gestion, et peuvent contribuer à la perception de revenus complémentaires.
Dans un univers qui compte plus de 150 SCPI, il est essentiel de s’appuyer sur des critères simples et robustes pour effectuer une sélection pertinente. L’équipe de SCPI Valley présente ci-dessous les points à connaître en priorité.

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1) Le TDVM de l’année précédente

‍Indicateur très suivi, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) mesure le rendement distribué par la SCPI sur l’année considérée. Vérifier ce que rémunère un placement constitue un premier réflexe d’investisseur. Le TDVM moyen des SCPI était de 4,72% brut en 2024, certaines SCPI se situant au-delà.
Ce critère est important, mais il ne suffit pas à lui seul à apprécier la qualité intrinsèque d’une SCPI.

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2) La valeur de la part
L’investisseur acquiert des parts de SCPI en fonction du montant investi. La valeur de la part est encadrée par le Code Monétaire et Financier.

• L’article L.214-109 définit la valeur de reconstitution, qui reflète la valeur intrinsèque du patrimoine immobilier sous-jacent et constitue un repère utile.
• L’article L.214-94 prévoit que la société de gestion fixe le prix de souscription en se basant sur cette valeur de reconstitution, dans des limites définies.

En pratique, la valeur de la part constitue donc un indicateur de suivi important. Il est recommandé d’observer son évolution, année après année, afin d’apprécier la dynamique du patrimoine immobilier. Par ailleurs, comparer la valeur de souscription à la valeur de reconstitution peut donner des indications sur un éventuel potentiel de revalorisation, et donc de plus-value.

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3) La liquidité de la part de SCPI
L’article L.214-93 du CMF encadre l’organisation de la liquidité des parts. Celle-ci se suit notamment à travers les données publiées trimestriellement par les SCPI :

• le nombre de parts souscrites sur le trimestre ;
• le nombre de parts retirées par des investisseurs souhaitant sortir.

Un repère fréquemment utilisé est un ratio d’au moins 4 parts souscrites pour 1 part retirée, permettant de considérer la SCPI comme liquide. Il convient donc de suivre l’évolution de ce ratio, trimestre après trimestre, afin de limiter le risque de blocage ou d’allongement des délais de revente.
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4) La répartition du parc immobilier
La SCPI offre, par construction, un avantage de diversification : elle détient plusieurs actifs immobiliers, situés dans différentes zones géographiques. Pour en apprécier la qualité, il est indispensable d’analyser la composition du portefeuille : types de biens, localisation, répartition géographique.
Ces informations sont généralement accessibles. À noter également que la localisation du patrimoine peut avoir un impact sur la fiscalité applicable aux revenus distribués : il s’agit donc d’un critère de sélection incontournable.

Enfin, d’autres critères participent à l’évaluation d’une SCPI et un article ne peut être exhaustif sur le sujet. L’objectif ici est de présenter les principaux points à examiner en priorité. Si la SCPI envisagée n’est pas satisfaisante sur l’un de ces critères clés, il est préférable de réorienter la sélection.

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