Le taux d’occupation financier est l’indicateur qui renseigne le plus directement sur la santé locative du patrimoine d’une SCPI. Il arrive presque toujours après le taux de distribution dans l’ordre de lecture des épargnants, alors qu’il en constitue une bonne part du socle.
Définition et formule
Le TOF rapporte les loyers effectivement facturables au montant qui serait perçu si l’intégralité du patrimoine était louée aux conditions de marché.
TOF = (loyers facturés + indemnités d’occupation) ÷ loyers facturables si le patrimoine était intégralement loué × 100
Un TOF de 91 % signifie que 9 % du potentiel locatif n’est pas encaissé. Sur une SCPI dont le potentiel annuel s’élève à 10 millions d’euros de loyers, l’écart représente 900 000 euros de revenus qui manquent à la distribution.
Où en est le marché
Le TOF moyen du marché s’est établi à 91,3 % en 2025. La tendance est baissière sur la période récente : il se situait autour de 93 % à fin 2022.
Cette érosion se concentre sur certains segments, le bureau au premier rang. L’évolution des usages depuis la généralisation du travail hybride et les exigences de performance énergétique ont allongé les délais de relocation, en particulier sur les actifs de seconde main mal desservis.
Le point technique qui change la lecture
Le mode de calcul du TOF intègre des situations qui ne produisent pas de loyer immédiat. C’est le cas des locaux sous franchise de loyer, c’est-à-dire faisant l’objet d’une période de gratuité accordée au locataire à la signature ou au renouvellement d’un bail.
D’où l’existence d’une seconde mesure, plus restrictive : le taux d’occupation réel. Il ressort à 87,3 % à fin 2025, contre 89,1 % en 2023, selon les données Pierre Papier et IEIF. Quatre points d’écart avec le TOF, sur un patrimoine juridiquement occupé mais qui n’encaisse pas encore.
L’écart entre les deux mesures s’est creusé. La part des surfaces concernées par une franchise de loyer est passée de 2,7 % à fin 2024 à 3,5 % à fin 2025. Ce mouvement est un signal en soi : les propriétaires consentent des efforts commerciaux croissants pour attirer ou retenir des locataires, ce qui pèse sur les revenus à court terme.
| Indicateur | Dernier niveau connu | Référence antérieure |
|---|---|---|
| TOF moyen du marché | 91,3 % (2025) | environ 93 % (fin 2022) |
| Taux d’occupation réel | 87,3 % (fin 2025) | 89,1 % (2023) |
| Surfaces sous franchise de loyer | 3,5 % (fin 2025) | 2,7 % (fin 2024) |
Interpréter le TOF d’une SCPI
Regarder la trajectoire avant le niveau
Une SCPI dont le TOF se dégrade trimestre après trimestre pose une question différente de celle d’une SCPI dont le TOF a reculé une fois, à l’occasion de la libération d’un immeuble entré en restructuration. Le niveau ponctuel ne dit presque rien, l’enchaînement des trimestres dit beaucoup.
Chercher l’origine de la vacance
Le rapport de gestion précise l’état du patrimoine, actif par actif pour les véhicules les plus transparents. Une vacance programmée, liée à un chantier destiné à repositionner un immeuble, n’a pas la même portée qu’une vacance subie sur un actif obsolète dans une zone sans demande. Les sociétés de gestion documentent généralement ce point, et leur silence sur une dégradation est en lui-même une information.
Examiner la structure locative
Nombre et qualité des locataires, échéancier des baux, concentration du revenu sur quelques signatures. Une SCPI dont 30 % des loyers reposent sur trois locataires présente un profil de risque très différent d’une SCPI qui en compte deux cents, à TOF identique.
Comparer à la bonne référence
Un TOF de 91 % ne s’apprécie pas de la même manière sur un portefeuille de bureaux, sur de la logistique ou sur de l’immobilier de santé, où les baux sont longs et les taux d’occupation traditionnellement plus élevés. La comparaison n’a de sens qu’à l’intérieur d’une même catégorie d’actifs.
Ce que le TOF ne dit pas
Un TOF inférieur à la moyenne du marché ne disqualifie pas un véhicule. Il appelle une explication, que la société de gestion doit être en mesure de fournir. Une dégradation continue et non commentée constitue un signal d’alerte autrement plus sérieux qu’un niveau bas assumé et expliqué.
L’indicateur mesure l’occupation, pas la rentabilité. Un patrimoine occupé à 96 % par des locataires fragiles, sur des loyers supérieurs aux valeurs de marché, peut réserver de mauvaises surprises au renouvellement des baux. Le TOF se lit avec le taux de distribution, la valorisation du patrimoine et l’endettement, comme le détaille notre méthode de sélection.
Questions fréquentes
Quel est un bon TOF pour une SCPI ?
Au-dessus de 90 % et stable sur plusieurs exercices, le TOF traduit une gestion locative saine. Le repère se déplace selon la classe d’actifs : l’immobilier de santé se situe habituellement plus haut, le bureau de périphérie plus bas.
Quelle différence entre TOF et taux d’occupation réel ?
Le TOF intègre notamment les locaux sous franchise de loyer, qui n’encaissent pas encore. Le taux d’occupation réel les exclut. L’écart entre les deux mesure les efforts commerciaux consentis pour louer.
Le TOF explique-t-il le rendement ?
En partie. Il détermine les loyers encaissés, donc la matière distribuable. La distribution dépend aussi des charges, des frais de gestion, du coût de la dette et de la politique de report à nouveau.
Où trouver le TOF d’une SCPI ?
Dans le bulletin trimestriel, qui le publie chaque trimestre, et dans le rapport annuel, qui le commente et détaille la vacance actif par actif.
Un TOF en baisse est-il un motif de vente ?
Pas mécaniquement. Il faut d’abord identifier la cause. Une vacance liée à un programme de travaux se résorbe, une vacance structurelle sur un actif obsolète se creuse.