L’ASPIM a publié le 5 août 2026 ses données de collecte et de performance pour les fonds immobiliers grand public. Deux indicateurs du semestre évoluent en sens inverse, et c’est précisément ce décalage qui mérite d’être expliqué.

La collecte remonte

Les SCPI ont enregistré 2,7 milliards d’euros de collecte brute au premier semestre 2026, en progression de 2,6 % sur un an. Une fois déduits les retraits et les rachats, la collecte nette s’établit à 2,2 milliards d’euros, en hausse de 2,5 %. Prolongé sur douze mois, ce rythme conduit autour de 5,6 milliards d’euros, le montant que le marché encaissait en 2018.

Le parallèle s’arrête au montant. En 2018, le marché sortait de plusieurs années de valorisations orientées à la hausse. Aujourd’hui il sort de deux exercices de correction, avec de la décollecte sur une partie des véhicules et des prix de parts révisés à la baisse. Retrouver le niveau de collecte de 2018 ne dit rien des conditions de marché de 2018.

Une capitalisation qui recule malgré des flux entrants

Au 30 juin 2026, la capitalisation du marché atteint 86 milliards d’euros, en repli de 1 % sur un an. La coexistence d’une collecte nette positive et d’une capitalisation en baisse déroute souvent. Elle tient à la construction de l’indicateur.

La capitalisation d’une SCPI dépend de deux paramètres : le nombre de parts en circulation et le prix de la part. Ce prix est adossé à la valeur du patrimoine, telle qu’établie par les expertises immobilières. Lorsqu’une société de gestion abaisse son prix de souscription pour rester cohérente avec ces expertises, la capitalisation peut se contracter plus vite que les souscriptions ne l’alimentent.

IndicateurS1 2026Variation
Collecte brute2,7 Md€+2,6 % sur un an
Collecte nette2,2 Md€+2,5 % sur un an
Capitalisation au 30/06/202686 Md€−1 % sur un an
Taux de distribution du semestre2,30 %stable

Les SCPI diversifiées captent l’essentiel des souscriptions

70,9 % de la collecte brute du semestre est allée aux SCPI diversifiées. Les SCPI de bureaux en ont reçu 21,5 %.

Cette répartition suit d’assez près les performances de l’exercice précédent. En 2025, les SCPI diversifiées affichaient un taux de distribution moyen de 6,0 %, contre 4,6 % pour les SCPI de bureaux, d’après les données Pierre Papier et IEIF. Les souscripteurs arbitrent, et ils arbitrent en faveur de véhicules exposés à plusieurs classes d’actifs.

Le rendement du semestre ne se double pas

Le taux de distribution du premier semestre 2026 ressort à 2,30 %, au même niveau qu’un an plus tôt. Multiplier ce chiffre par deux pour en déduire un rendement annuel constitue une erreur de méthode courante : la distribution du quatrième trimestre intègre un solde, parfois des éléments non récurrents.

Sur l’exercice 2025 complet, le taux de distribution moyen du marché s’est établi à 4,92 %, après 4,72 % en 2024. La performance globale annuelle, qui ajoute au dividende versé l’évolution du prix de la part, ressort à 1,5 % sur la même période. Nous détaillons cet écart dans notre analyse du taux de distribution.

Ce que la moyenne de marché ne dit pas

Le semestre traduit une normalisation progressive. Les difficultés, elles, ne se résorbent pas au même rythme partout. Elles restent concentrées sur certains véhicules, en particulier les plus exposés au bureau francilien de périphérie, et la dispersion des situations individuelles demeure large.

C’est probablement l’enseignement le plus durable de la période récente. Une moyenne de marché renseigne sur une tendance, jamais sur la SCPI que l’on détient ou que l’on envisage. Le patrimoine, la qualité des locataires, le taux d’occupation, la valorisation retenue, l’endettement et les conditions de sortie restent à examiner véhicule par véhicule, quel que soit le climat général. Notre méthode de sélection détaille la façon dont nous procédons, et notre sélection en tire les conséquences.

Sources

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.