01
Société de gestion & gouvernance
Agrément, actionnariat, profondeur de l'équipe, gestion des conflits d'intérêts, dispositif de contrôle.
Notre méthode
Comment nous sélectionnons une SCPI
Chaque SCPI que nous retenons est passée par la même analyse. Voici les axes que nous examinons, l'exigence de sources que nous nous imposons, et ce que nous choisissons de ne pas rendre public.
Une sélection, adossée à une méthode
Nous attribuons une note aux SCPI de notre sélection — celles que nous avons réellement analysées — et écartons le reste du marché, présenté en annuaire sans note. Chaque SCPI retenue est examinée axe par axe et située par rapport à son marché : la note se lit en relatif, trois sur cinq correspondant au standard d'une catégorie.
Notre analyse couvre treize axes. À ce socle commun s'ajoute une lecture adaptée au profil de la SCPI, pour que des véhicules de nature différente restent comparables entre eux.
13 Axes d'analyse
5 Profils de lecture
3 Niveaux de sources
10 SCPI sélectionnées
Le socle
Treize axes, du gérant à la transparence
02
Stratégie & positionnement
Clarté de la thèse, cohérence entre le discours et les acquisitions, discipline de déploiement de la collecte.
03
Patrimoine & diversification
Typologie d'actifs, concentration sectorielle et géographique, granularité du parc, qualité des emplacements.
04
Qualité locative & gestion
Taux d'occupation et sa tendance, durée ferme des baux, solvabilité et concentration des locataires.
05
Performance distribuée
Niveau du rendement, sa stabilité, sa pente, et surtout la façon dont le dividende est financé.
06
Performance globale & valorisation
Rendement global sur cinq et dix ans, évolution du prix de part et de la valeur de réalisation.
07
Solidité bilancielle & réserves
Report à nouveau, plus-values latentes, endettement et structure de dette, trésorerie disponible.
08
Collecte, capital & liquidité
Dynamique de collecte, parts en attente de retrait, coût de sortie, fonds de remboursement.
09
Frais & coûts
Commission de souscription, frais de gestion et leur assiette, total des frais courants, coûts de sortie.
10
Risque réglementaire & stress
Indicateur de risque du DIC et sensibilité de la valeur à une décote des expertises.
11
ESG & durabilité
Classification SFDR, label ISR, trajectoire de décarbonation et qualité du reporting extra-financier.
12
Track record & maturité
Ancienneté du véhicule, comportement en période de crise, taille critique atteinte.
13
Transparence & reporting
Complétude et régularité des bulletins, clarté de la communication en période de tension.
L'ajustement par profil
Cinq profils de lecture, un seul par SCPI
Une SCPI de rendement français, une SCPI européenne et une SCPI thématique ne s'analysent pas de la même manière. Chacune est lue selon le profil qui correspond à sa nature.
Rendement (France)
Fiscalité des revenus fonciers, éligibilité assurance-vie, diversification entre régions et Île-de-France.
Européenne / internationale
Avantage fiscal des revenus étrangers, élimination de la double imposition, risque de change, stabilité des pays.
Thématique / sectorielle
Solidité du thème, dépendance aux exploitants, risque réglementaire du secteur, barrières à l'entrée.
Fiscale
Ampleur et solidité juridique de l'avantage, qualité du sous-jacent hors fiscalité, durée de blocage.
Plus-value / capitalisation
Thèse de création de valeur, décote à l'acquisition, fiscalité de la plus-value, horizon de sortie.
La prudence
Ce qui tempère ou écarte une SCPI
Une SCPI de moins de cinq ans est regardée avec prudence : sans traversée de cycle, son rendement de lancement n'est pas représentatif. Un signal bloquant — par exemple une sanction du régulateur — écarte le véhicule, quelles que soient ses autres qualités.
La donnée d'abord
Nous partons toujours de la source
Une analyse ne vaut que par la qualité de ce qui la fonde. Nous remontons d'abord aux documents officiels. Ce qui n'est pas documenté n'est pas comblé au hasard : le point est écarté de notre lecture plutôt que supposé.
T1
Sources qui font foi
Rapport annuel, note d'information visée par l'AMF, document d'informations clés, bulletins trimestriels. Seules ces sources peuvent justifier de retenir une SCPI.
T2
Recoupement
Pages produit et sites des sociétés de gestion. Utiles pour décrire et recouper, jamais pour trancher seules.
T3
Dernier recours
Agrégateurs spécialisés. Employés pour vérifier une donnée, jamais pour fonder une conclusion.
Une lecture relative au marché
Chaque indicateur est rapproché des repères de sa catégorie : distribution, taux d'occupation, frais, endettement, durée des baux. Une distribution de 5 % ne se juge pas de la même façon pour une SCPI de bureaux et pour une européenne diversifiée.
Repères de marché issus des données ASPIM 2025.
Notre savoir-faire
Ce que nous ne publions pas
Nous exposons nos axes d'analyse et notre exigence de sources. Nous ne publions pas le détail de notre lecture ni la façon dont nous arbitrons entre les axes : c'est le cœur de notre travail. Sur chaque fiche, vous retrouvez les données factuelles vérifiées ; notre analyse complète se partage lors d'un échange.
Notre indépendance et notre mode de rémunération sont précisés sur la page À propos.