La liquidité est le risque le moins bien compris des SCPI. C’est pourtant celui qui décide de tout pour un épargnant susceptible d’avoir besoin de son capital. Les chiffres publiés par l’ASPIM pour le premier semestre 2026 montrent à quel point ces données demandent à être lues avant d’être interprétées.
Un chiffre de liquidité qui semble s’améliorer
Au 31 décembre 2025, environ 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI attendaient d’être rachetées. Au 30 juin 2026, l’encours en attente s’établit à 1,9 milliard d’euros, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. Un recul de 31 % en six mois.
Présentée ainsi, la statistique suggère une franche détente. L’explication publiée par l’ASPIM raconte autre chose.
Cette baisse provient pour l’essentiel des suspensions temporaires de variabilité du capital décidées par onze SCPI au cours du semestre, accompagnées de la mise en place de marchés secondaires. Pour ces véhicules, les carnets de demandes de retrait antérieurs, soit environ 1,2 milliard d’euros, ont été réinitialisés. Les associés concernés n’ont pas récupéré leur capital. Leur demande a changé de cadre.
Le second élément est plus parlant encore. Sur le périmètre des SCPI restées à capital variable, la valeur des parts en attente de retrait a progressé d’environ 330 millions d’euros depuis le début de l’année. La tension s’y est accrue.
Comment fonctionne la sortie selon le type de capital
Capital variable : le retrait, tant que la collecte suit
Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion émet des parts en continu. Le retrait d’un associé est en principe financé par la souscription d’un nouvel entrant, au prix de retrait fixé par la société de gestion.
Le mécanisme tient tant que la collecte couvre les demandes de retrait. Quand ce n’est plus le cas, les demandes s’accumulent dans un carnet traité par ordre chronologique et les délais s’allongent, parfois de plusieurs mois. Une SCPI en collecte nette positive offre donc structurellement de meilleures conditions de sortie qu’une SCPI en décollecte.
Capital fixe et capital suspendu : le marché secondaire
Dans une SCPI à capital fixe, ou dans une SCPI ayant suspendu la variabilité de son capital, les parts s’échangent sur un marché secondaire organisé par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente. Le prix résulte de l’équilibre entre offre et demande. Il peut s’écarter de la valeur de reconstitution, à la hausse comme à la baisse, et en période de tension c’est la seconde qui domine. Rien ne garantit l’exécution : il faut qu’un acheteur se présente au prix proposé.
Cession de gré à gré
La vente directe à un acquéreur identifié reste possible. La transaction doit être déclarée à la société de gestion, qui vérifie sa régularité, et elle entraîne 5 % de droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur. Le prix est libre, ce qui suppose un accord entre les parties sur une valeur que rien n’encadre.
| Mode de sortie | Qui fixe le prix | Ordre de grandeur des délais |
|---|---|---|
| Retrait (capital variable) | La société de gestion | Quelques semaines si la collecte couvre les retraits, plusieurs mois sinon |
| Marché secondaire (capital fixe ou suspendu) | La confrontation des ordres | De un à plusieurs mois selon la fréquence des confrontations |
| Gré à gré | Accord entre les parties | Quelques semaines, sous réserve de trouver un acquéreur |
Ces ordres de grandeur sont indicatifs. Aucun délai de sortie n’est garanti, quelle que soit la structure juridique du véhicule.
La suspension de variabilité du capital, un outil de gestion
La mesure prise par onze SCPI au premier semestre 2026 est prévue par la réglementation. Elle évite qu’une société de gestion soit contrainte de céder des immeubles dans de mauvaises conditions de marché pour honorer des retraits, au détriment des associés qui restent. C’est une protection collective.
Pour l’associé qui veut sortir, la conséquence est directe : il passe d’un retrait à prix connu à une cession dont le prix et l’échéance dépendent de la demande. Le carnet d’attente disparaît des statistiques, la difficulté de sortie ne disparaît pas.
La procédure, étape par étape
- Déposer la demande. Formulaire de retrait pour une SCPI à capital variable, inscription au carnet d’ordres pour une SCPI à capital fixe, déclaration de cession pour un gré à gré.
- Attendre la fixation du prix. Prix de retrait pour le capital variable, résultat de la confrontation pour le marché secondaire, prix négocié pour le gré à gré.
- Encaisser. Le règlement intervient quelques jours après l’exécution. C’est la mise en vente, pas le règlement, qui prend du temps.
Les erreurs qui coûtent cher
- Traiter des parts de SCPI comme une épargne disponible. La durée de placement recommandée est généralement de huit à dix ans au minimum. Ces sommes n’ont pas leur place dans une épargne de précaution ni dans le financement d’un projet à échéance rapprochée.
- Ne pas ouvrir le bulletin trimestriel avant de souscrire. L’existence d’un carnet de retraits en attente, son montant et les délais récemment constatés y figurent. C’est l’information la plus utile sur la liquidité réelle d’un véhicule.
- Oublier la fiscalité de la cession. La plus-value éventuelle relève du régime des plus-values immobilières, avec abattement pour durée de détention, majoré des prélèvements sociaux.
- Confondre un chiffre de marché en amélioration avec une amélioration de sa propre situation. Le semestre écoulé en fournit la démonstration.
- Ignorer les parts démembrées. Leur cession exige l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier, ce qui restreint encore la liquidité.
Ce qu’il faut vérifier avant de souscrire
La liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie. Elle se lit sur des éléments concrets : le sens de la collecte nette, le montant des retraits en attente rapporté à la capitalisation, la taille du véhicule, la diversité de son patrimoine et la politique de prix de la société de gestion. Notre méthode de sélection intègre ces critères, et notre sélection les applique.
Questions fréquentes
Peut-on revendre ses parts à tout moment ?
Une demande peut être déposée à tout moment. Son exécution dépend du type de capital, de la collecte en cours et, pour le marché secondaire, de la présence d’un acheteur.
Que se passe-t-il si ma SCPI suspend la variabilité de son capital ?
Les demandes de retrait en cours sont annulées et les parts s’échangent ensuite sur un marché secondaire, à un prix issu de la confrontation des ordres. L’issue et le délai deviennent moins prévisibles.
Y a-t-il des frais de sortie ?
Cela dépend du véhicule. Certaines SCPI appliquent une commission de retrait, notamment celles qui ne prélèvent pas de commission de souscription. Le gré à gré entraîne 5 % de droits d’enregistrement pour l’acquéreur.
Combien de temps faut-il compter ?
De quelques semaines à plusieurs mois. Le bulletin trimestriel de la SCPI donne les délais constatés sur la période récente, ce qui vaut mieux qu’une moyenne de marché.
Une SCPI en assurance vie est-elle plus liquide ?
Le rachat des unités de compte est généralement assuré par l’assureur, dans les conditions prévues au contrat, ce qui évite le carnet d’attente. En contrepartie, l’assureur prélève ses propres frais et ne reverse parfois qu’une fraction des loyers.